Sıkça Sorulan Sorular

Ev alırken dikkat edilmesi gereken temel noktalar:

• Tapu Kontrolü: Tapu kaydını mutlaka kontrol edin, şerh ve ipoteklerin olup olmadığını araştırın
• İmar Durumu: Binanın imar durumunu ve yapı ruhsatını inceleyin
• Konum Analizi: Ulaşım, altyapı, sosyal donatılar gibi faktörleri değerlendirin
• Yapı Denetimi: Binanın fiziksel durumunu, deprem yönetmeliğine uygunluğunu kontrol edin
• Aidat ve Vergiler: Aylık aidat, emlak vergisi gibi düzenli ödemeleri öğrenin
• Satıcının Kimliği: Satıcının tapu malik sıfatını taşıdığından emin olun

Tapu devir işlemi adımları:

• 1. Gerekli Belgeler: Kimlik, vergi numarası, satış sözleşmesi, tapu senedi
• 2. Randevu: Tapu müdürlüğünden randevu alın (e-Devlet veya APS üzerinden)
• 3. Harç Ödemesi: Tapu harcı ve damga vergisini bankaya yatırın
• 4. İşlem: Her iki taraf tapu müdürlüğünde hazır bulunmalıdır
• 5. İmza: Tapu müdürü huzurunda satış sözleşmesi imzalanır
• 6. Tescil: Mülkiyet alıcı adına tescil edilir ve yeni tapu verilir

Not: Vekaletle de işlem yapılabilir ancak noter onaylı vekaletname gereklidir.

Emlak alım-satımında ödenen vergiler:

• Tapu Harcı: Satış bedelinin %4'ü (alıcı ve satıcı %2'şer öder)
• Damga Vergisi: Satış sözleşmesinin %0,948'i
• KDV: Yeni konutlarda %1, %8 veya %20 (müteahhitten alımlarda)
• Emlak Vergisi: Yıllık, belediye tarafından belirlenir
• Değer Artış Kazancı: Satıcının ödediği, 5 yıl sonra istisna

İstisna: İlk defa konut alanlara bazı durumlarda tapu harcı ve KDV muafiyeti uygulanır.

Türk Borçlar Kanunu'na göre konut ve ticari gayrimenkul kira sözleşmeleri:

• Asgari Süre: En az 1 yıl olmalıdır
• 1 Yıldan Az: Yazılı olsa bile otomatik 1 yıla uzar
• Uzama: Kiracı itiraz etmezse 1 yıllık periyotlarla otomatik uzar
• Fesih İhbarı: 15 gün önce noter aracılığıyla yapılmalı
• Yazılı Olmalı: Noter onaylı veya imza sirkülerli olabilir

Önemli: Sözleşmede "1 yıl sonunda sözleşme sona erer" şartı yazılsa bile kiracının ikamet hakkı devam eder.

Kira artış oranı belirleme kuralları:

• Yasal Sınır: Yıllık kira artışı TÜFE'yi (12 aylık) geçemez
• Sözleşmedeki Oran: TÜFE'den düşükse sözleşme geçerlidir
• Belirleme Zamanı: Kira yıldönümünde uygulanır
• 2023 ve Sonrası: %25 artış tavanı getirilmiştir (geçici düzenleme)
• Yeni Sözleşme: İlk sözleşmede kira serbestçe belirlenir

Örnek: Kira 10.000 TL, TÜFE %60 ise; %25 tavan uygulanır = 12.500 TL (2023-2024 düzenlemesi)

Depozito (güvence bedeli) konusundaki hukuki durum:

• Yasal Sınır: En fazla 3 aylık kira tutarı kadar olabilir
• İade Süresi: Tahliye sonrası makul sürede (genelde 1 ay içinde)
• Kesinti Şartları: Evin hasar görmesi, kira borcunun bulunması
• Normal Aşınma: Günlük kullanımdan kaynaklanan yıpranma için kesinti yapılamaz
• Banka Blokesi: Depozito banka hesabına bloke edilirse faiz kiracıya aittir
• İade Edilmezse: İcra yoluyla veya dava açılarak talep edilebilir

Kat İrtifakı: Yapı henüz tamamlanmamış veya iskân almamış durumdadır. Arsa sahibi inşaat bitmeden daireleri satabilir.

Kat Mülkiyeti: Yapı tamamlanmış ve iskân almıştır. Her bağımsız bölüm ayrı tapu ile mülkiyet konusudur.

• Fark: Kat irtifakında bina henüz yoktur veya ruhsatsızdır
• Kredi: Kat mülkiyetli taşınmazlara daha kolay kredi çıkar
• Geçiş: İskân sonrası kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür
• Satış: Her ikisi de satılabilir, ancak kat mülkiyeti daha güvenlidir

Şerh: Tapu kütüğüne işlenen, mülkiyeti kısıtlayan veya bilgi veren kayıtlardır.

Şerh Türleri:

• İpotek Şerhi: Kredi için teminat gösterilen taşınmaz
• Haciz Şerhi: Borç nedeniyle konulan haciz kaydı
• Tedbir Şerhi: Dava veya ihtiyati tedbir nedeniyle
• İhtiyati Haciz: Alacağın güvenceye alınması için

Şerh Silme:

• Kredi bitmişse banka şerh kaldırma dilekçesi verir
• Haciz kalkması için borç ödenmeli veya mahkeme kararı alınmalı
• Tapu müdürlüğüne ilgili belge ile başvurulur

İmar Durum Belgesi: Taşınmazın imar planındaki durumunu gösteren resmi belgedir.

Belgede Yer Alan Bilgiler:

• Taşınmazın bulunduğu imar planı
• İmar durumu (konut, ticaret, sanayi vb.)
• Yapılaşma koşulları (emsal, KAKS, yükseklik)
• Yol, park gibi kamu alanı olup olmadığı

Neden Önemlidir:

• Alım-Satım: Taşınmazın hukuki durumunu gösterir
• İnşaat: Ne inşa edilebileceğini belirler
• Kredi: Bankalar kredi vermeden önce talep eder
• Değer: İmar durumu taşınmazın değerini etkiler

Alınma: Belediye imar müdürlüğünden veya e-Devlet'ten alınabilir.

Evet, yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir.

Yasal Düzenleme: 2644 sayılı Tapu Kanunu ve Karşılıklılık İlkesi

• Karşılıklılık: Türk vatandaşlarına kendi ülkesinde mülk edinme hakkı tanıyan ülke vatandaşları alabilir
• Miktar Sınırı: Bir yabancı Türkiye'de toplam 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir
• Bölge Sınırı: Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde alım yasaktır
• İl Sınırı: Bir ilde edinilen taşınmazlar, ilin yüzölçümünün %10'unu geçemez
• Kayıt Şartı: Tapu müdürlüğüne valilik ve askeri makamlardan izin alınması gerekir

Gerekli Belgeler: Pasaport, vergi kimlik numarası, ikametgah, taşınmazın tapusu ve valilik izni

Kiracının tahliye edilmesi için öncelikle yasal gerekçe olmalıdır:

Tahliye Gerekçeleri:

• Sözleşme Sonu: Süre bitiminde kiracı tahliye edilebilir (15 gün önceden noter ihbarı)
• Kira Borcu: 2 aylık kira borcunda sözleşme fesih edilebilir
• İzinsiz Kullanım: Taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanımı
• Malik İhtiyacı: Kiraya veren kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyarsa
• Tadilat: Tamirat veya yeniden inşaat gerekiyorsa

Tahliye Süreci:

• 1. İhtar: Noter aracılığıyla fesih bildirimi (15 gün önceden)
• 2. Dava: Kiracı tahliye etmezse sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açılır
• 3. Karar: Mahkeme tahliye kararı verir
• 4. İcra: Karar kesinleşince icra dairesi tahliye işlemini gerçekleştirir

Süre: Yasal süreç ortalama 4-8 ay sürebilir.