Türkiye Emlak ve Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Tapu ve Mülkiyet Hukuku

1. Tapu Nedir?

Tapu, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını belgeleyen, devlet tarafından verilen resmi bir belgedir. Türk Medeni Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'na göre düzenlenir.

2. Tapu Çeşitleri

• Arsa Tapusu: İmar planında yapılaşmaya açık, boş arazi
• Kat Mülkiyeti Tapusu: Bağımsız bölümler için verilen tapu
• Kat İrtifakı Tapusu: Yapım aşamasındaki binalar için
• Tarla Tapusu: Tarımsal amaçlı araziler

3. Tapu Devir İşlemleri

Tapu devri, gayrimenkulün mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye geçmesi işlemidir.

Gerekli Belgeler:

• Nüfus cüzdanı veya kimlik belgesi
• Vergi kimlik numarası
• Tapu senedi (asıl veya örneği)
• Noter tasdikli satış vaadi sözleşmesi
• Tapu harcı ve verginin ödendiğine dair makbuzlar
• İmar durum belgesi (tercihen)
• Yabancılar için valilik izni

İşlem Adımları:

1. Tapu müdürlüğünden randevu alınır (e-Devlet veya APS)
2. Tapu harcı (%4) ve damga vergisi bankaya yatırılır
3. Her iki taraf tapu müdürlüğünde hazır bulunur
4. Satış sözleşmesi tapu müdürü huzurunda imzalanır
5. Mülkiyet alıcı adına tescil edilir
6. Yeni tapu senedi düzenlenir ve teslim edilir

4. Tapu Kayıt Sistemi

Türkiye'de tapu kayıt sistemi "pozitif sistem"dir. Yani tapuda kayıtlı olan kişi malik kabul edilir ve karşı delil gösterilinceye kadar bu geçerlidir.

Tapu Kaydı Türü	Açıklama	Hukuki Sonucu
Malik	Mülkiyet sahibi	Tam tasarruf yetkisi
İrtifak Hakkı	Başkasının taşınmazından yararlanma	Sınırlı ayni hak
İpotek	Teminat olarak gösterilme	Tasarruf kısıtlaması
Şerh	Hukuki durum bildirimi	Bilgi verici veya kısıtlayıcı

5. Tapu İptal Davaları

Tapunun hatalı tescilinden kaynaklanan durumlarda tapu iptal davası açılabilir:

• Kayıt Düzeltme Davası: Tapudaki hataların düzeltilmesi
• Tescil İptal Davası: Haksız tescilin iptali
• Tapu İptal ve Tescil Davası: İptalle birlikte kendi adına tescil

Emlak Alım-Satım Hukuku

1. Satış Sözleşmesi

Gayrimenkul satış sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'na göre düzenlenir ve resmi şekil şartı aranır. Yani tapu müdürü veya noterlik huzurunda yapılmalıdır.

Sözleşme Unsurları:

• Tarafların kimlik bilgileri
• Gayrimenkulün tam tanımı (tapu kaydı, ada-parsel)
• Satış bedeli ve ödeme şekli
• Teslim tarihi ve şekli
• Ayıplara karşı sorumluluk düzenlemesi
• Özel şartlar (varsa)

2. Satış Vaadi Sözleşmesi

Gelecekte tapu devri yapılacağına dair ön anlaşmadır. Noter onaylı olmalıdır.

3. Vergi ve Harçlar

Vergi/Harç Türü	Oran	Ödeme Yapan
Tapu Harcı	%4 (toplam)	Alıcı %2, Satıcı %2
Damga Vergisi	%0.948	Genel olarak alıcı
KDV (Yeni Konut)	%1, %8 veya %20	Alıcı
Değer Artış Kazancı	%20-40 arası	Satıcı
Emlak Vergisi	Belediye belirler	Malik (yıllık)

KDV Oranları (2024):

• 150 m² ve altı konutlar: %1 (ilk alım)
• 150 m² üzeri konutlar: %8
• Ticari gayrimenkuller: %20

4. Satıcının Yükümlülükleri

1. Teslim Borcu: Taşınmazı üzerinde kullanıma elverişli şekilde teslim etme
2. Ayıptan Sorumluluk: Gizli ayıplardan sorumludur
3. Takyidattan Arındırma: İpotek, haciz gibi yüklerden temizleme
4. Ferilerle Birlikte Teslim: Anahtarlar, belgeler vb.

5. Alıcının Yükümlülükleri

1. Bedeli Ödeme: Kararlaştırılan zamanda tam ödeme
2. Teslim Alma: Sözleşme gereği taşınmazı teslim alma
3. Tapu İşlemlerine Katılma: Tapu devir işlemlerinde hazır bulunma

Kira Hukuku

1. Kira Sözleşmesi Temel İlkeler

Türk Borçlar Kanunu'nun 299-356. maddeleri kira ilişkilerini düzenler.

Sözleşme Şekli:

• Yazılı Şekil: Konut ve ticari gayrimenkul kiraları yazılı olmalıdır
• Noter Şartı Yok: Notere gitme zorunluluğu yoktur (tavsiye edilir)
• İmza: İmza sirkülerli veya standart ıslak imza yeterlidir

2. Kira Süresi

Otomatik Uzama: Kiracı süre sonunda itiraz etmezse sözleşme 1 yıllık periyotlarla otomatik uzar.

3. Kira Bedeli ve Artış

Artış Oranı Belirleme (2023-2024):

Durum	Artış Oranı	Yasal Dayanak
Genel Kural	12 aylık TÜFE	TBK m. 344
2023-2024	Maksimum %25	Geçici Madde 1
Sözleşmedeki Oran	Geçerli (TÜFE'den düşükse)	-

4. Depozito (Güvence Bedeli)

• Maksimum Tutar: 3 aylık kira tutarını geçemez
• İade: Tahliye sonrası makul sürede iade edilmeli
• Faiz: Depozito bankaya yatırılırsa faiz kiracıya aittir
• Mahsup: Kira borcu varsa depozitodan kesilebilir

5. Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiraya Veren Tarafından Fesih Halleri:

• Süre Bitimi: 15 gün önceden noter ihbarı ile
• Kira Borcu: 2 aylık kira borcunda sözleşme feshedilebilir
• Malik İhtiyacı: Kendisi veya yakınları için ihtiyaç durumunda
• Tadilat/Yıkım: Esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekiyorsa
• Kötü Kullanım: Taşınmazın zarar görmesi, sözleşmeye aykırılık

Kiracı Tarafından Fesih:

• Süre Bitimi: 15 gün önceden bildirim
• Ayıplı Taşınmaz: Kullanıma engel ayıplar varsa
• Tamirat Yapılmaması: Kiraya verenin bakım yükümlülüğünü yerine getirmemesi

6. Tahliye Davası

Kiracı tahliye etmezse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Tahliye Gerekçeleri:

1. Kira süresinin dolması
2. Kira borcunun ödenmemesi (2 ay)
3. Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı
4. Malik ihtiyacı (3 yıl geçtikten sonra)
5. Esaslı tadilat veya yıkım ihtiyacı

Süreç: Tahliye davası ortalama 4-8 ay sürer. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra dairesi tahliyeyi gerçekleştirir.

Kat Mülkiyeti Kanunu

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir yapının bağımsız bölümleri ayrı ayrı mülkiyete konu olabilir.

Temel Kavramlar:

• Arsa Payı: Her bağımsız bölümün arsadaki hissesi
• Bağımsız Bölüm: Ayrı ayrı kullanılabilen daire, ofis, dükkan vb.
• Ortak Alanlar: Herkesin kullandığı yerler (merdiven, asansör, bahçe)

2. Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti kurulması için şartlar:

1. Yapı ruhsatı olmalı
2. İskân ruhsatı alınmış olmalı
3. Kat mülkiyeti şerhinin tapuya işlenmesi

3. Yönetim Planı

Yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yazılı belgedir. Tapuya şerh edilir.

İçeriği:

• Ortak giderlerin paylaşımı
• Ortak alanların kullanım kuralları
• Yönetici seçimi ve görevleri
• Yapı denetimi ve onarım kuralları
• Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri

4. Kat Malikleri Kurulu

Tüm kat maliklerinden oluşur. Yılda en az 1 kez toplanır.

Görevleri:

• Yönetici seçimi
• Yönetim planı değişikliği
• Bütçe onayı
• Ortak giderlerin belirlenmesi
• Esaslı tamiratlara karar verme

5. Yönetici

Kat malikleri kurulu tarafından seçilir veya yönetim planında gösterilir.

Görevleri:

• Ortak alanların bakım ve onarımı
• Aidat toplama
• Kurulun kararlarını uygulatma
• Giderler için harcama yapma
• Yıllık rapor hazırlama

6. Aidat ve Ortak Giderler

Gider Türü	Paylaşım Oranı
Genel Giderler	Arsa payı oranında
Elektrik (Ortak Alan)	Arsa payı oranında
Su (Ortak Alan)	Arsa payı oranında
Asansör	Arsa payı veya kullanım oranı
Kalorifer (Merkezi)	m² veya kalorifer sayısı

İpotek ve Rehin Hukuku

1. İpotek Nedir?

İpotek, bir borcun güvencesi olarak taşınmaz üzerine kurulan sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 875 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

İpotek Türleri:

• Rehin İpoteği: Borç ödenmezse taşınmaz satılabilir
• Üst Hakkı İpoteği: Üst hakkına ipotek konulması
• İrat İpoteği: Düzenli gelir karşılığı ipotek
• Kanuni İpotek: Kanun gereği kendiliğinden oluşan

2. İpotek Kurulması

İpotek kurulması için tapuda tescil gerekir.

Gerekli Belgeler:

• Malik ve alacaklının kimlik belgeleri
• Tapu senedi
• Borç senedi veya kredi sözleşmesi
• İpotek sözleşmesi

3. İpotekli Taşınmazın Satışı

İpotekli taşınmaz satılabilir:

• İpotekle Birlikte Satış: Alıcı ipotek yükünü üstlenir
• İpotek Kaldırılarak Satış: Borç kapatılır, ipotek terkin edilir
• Alacaklının Onayı ile: Banka rıza gösterirse ipotek devam eder

4. İpoteğin Paraya Çevrilmesi

Borç ödenmezse alacaklı ipotek hakkını kullanarak taşınmazı sattırabilir.

1. İhtar: Borçluya ödeme için süre verilir
2. İcra Takibi: İcra dairesine başvuru
3. İhale: Taşınmaz açık artırma ile satılır
4. Bedelinin Tahsili: Satış bedeli önce alacaklıya verilir

5. İpoteğin Terkini (Silinmesi)

İpotek aşağıdaki hallerde silinir:

• Borcun tamamen ödenmesi
• Alacaklının ibra etmesi (borcun affedilmesi)
• Taşınmazın kamulaştırılması
• İpotek hakkının zamanaşımı (20 yıl)

İşlem: Banka veya alacaklı, "ipotek fek belgesi" verir. Bu belge ile tapu müdürlüğüne başvurulur ve ipotek terkin edilir.

Yabancılar İçin Emlak Hukuku

1. Yabancıların Taşınmaz Edinimi

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi yabancıların taşınmaz edinimini düzenler.

Temel İlkeler:

• Karşılıklılık İlkesi: Yabancının ülkesinde Türk vatandaşlarına aynı hak tanınmalı
• Miktar Sınırı: Toplam 30 hektar (300.000 m²)
• Bölge Sınırı: Askeri yasak bölgeler hariç
• İl Sınırı: Bir ilde edinilen taşınmazlar o ilin %10'unu geçemez

2. Yabancıların Taşınmaz Edinemeyeceği Yerler

• Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri
• Stratejik bölgeler (İçişleri ve Milli Savunma Bakanlığı kararı ile)
• Özel güvenlik bölgeleri

3. Gerekli İzinler

Yabancı uyrukluların taşınmaz alımında gerekli izinler:

1. Valilik İzni: İl valiliğine başvuru zorunludur
2. Askeri İzin: Askeri bölgeye yakın yerlerde Milli Savunma Bakanlığı izni
3. Dışişleri Bakanlığı Onayı: Bazı hassas alanlarda

4. Tapu Devir İşlemleri

Gerekli Belgeler:

• Pasaport (apostil/konsolosluk tasdikli tercüme ile)
• Türk vergi kimlik numarası
• İkametgâh belgesi (Türkiye'deyse)
• Valilik izin belgesi
• Taşınmazın tapu senedi
• Noter onaylı satış sözleşmesi

5. Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketler taşınmaz edinebilir:

• Şirket Türk hukukuna göre kurulmuş olmalı
• Faaliyet konusu ile ilgili olmalı
• Ticaret sicilinde kayıtlı olmalı
• Valilik izni gerekli

6. Vergiler ve Harçlar

Yabancılar için de aynı vergi ve harçlar geçerlidir:

Vergi/Harç	Oran	Açıklama
Tapu Harcı	%4 (toplam)	Alıcı ve satıcı %2'şer öder
KDV	%1, %8, %20	Yeni inşaatlarda uygulanır
Damga Vergisi	%0.948	Sözleşme bedeli üzerinden
Emlak Vergisi	Belediye belirler	Yıllık ödenmelidir

7. Yabancıların Satış ve Devir Hakları

Yabancılar, edindikleri taşınmazları serbestçe satabilir veya devredebilirler:

• Türk veya yabancı alıcıya satış yapılabilir
• Miras yoluyla devir mümkündür
• Kiraya verilebilir
• İpotek konulabilir (kredi için)